© Reuters. 债市财报观察| 宝龙地产不赎回永续债，相关美元债周内创近两月最大跌幅，短期偿债压力待考

财联社5月27日讯（特约记者 贾斌）宝龙地产（宝龙地产控股有限公司，01238.HK）的美元债本周三盘中遭遇近两月来最大跌幅，引起资本市场侧目。

当日，宝龙地产2024年8月到期美元债，PWRLNG 6.25 08/10/24盘中价格跌至24.900，下跌-9.041%，为3月25日以来最大跌幅。此前，曾有市场传言，公司拟不赎回境内经营主体上海宝龙实业发展(集团)有限公司的永续债“19宝龙MTN002”，并将其更改为一般债券，于2年后到期。受此影响，让市场对宝龙地产的经营产生了担忧。

今日盘后，《上海宝龙实业发展(集团)有限公司关于不行使2019 年度第二期中期票据发行人赎回选择权及票面利率重置的公告》出炉，公司表示不赎回永续债“19宝龙MTN002”，并将其更改为一般债券，于2024年到期，也验证了上述说法。

和后来的很多闽系房企一样，昔日完成“迁都”入沪后，宝龙地产开启了全国化扩张之路。为了扩张，近年来宝龙地产大举拿地，虽然最终于去年突破千亿大关，但也使得其盈利质量下滑，同时债务高企。

目前从公开债务来看，今年正是宝龙地产偿债大年，尤其是六七八三个月将迎来高峰。届时，公司有5笔债券集中到期或面临回售。

首先是中期票据“19宝龙MTN002”6月26日到期，规模5亿。接着7月份有两笔，一是公司债“19宝龙02”7月15日到期，规模6亿；二是与天风证券合作的分级ABS，7月29日到期，合计规模13.6亿。8月份也有两笔，分别是8月7日面临回售的公司债“20宝龙04”，余额10亿，以及8月26日到期的中期票据“20宝龙MTN001”，规模10亿。上述5笔债券合计金额达到44.6亿元。

境外债方面，据企业预警通数据，目前宝龙地产存续美元债6只，存续规模18.7亿美元，其中将有2只合计5亿美元债于半年内到期，短期集中兑付压力较大。

去年总负债同比增近三成 资产负债率涨1个百分点

据官网介绍，1990年宝龙地产在澳门成立，已形成地产、商业、酒店、文化艺术等多元产业协同发展的格局。2009年，宝龙地产在香港主板上市，2019年宝龙商业（09909.HK）在港交所主板挂牌交易。目前，宝龙地产位居中国房企百强排行榜第28位

数据显示，截至2021年12月31日，宝龙地产总负债1826.49亿元，同比增长27.43%，资产负债率74.53%，同比增长1.08个百分点；净负债率76.7%，同比增长2.8个百分点。

2018年，宝龙地产总裁许华芳定下目标“2020年冲击1000亿”。结果，该目标最终未能实现。不过，为了早日实现千亿规模，近年来宝龙地产在拿地方面确实是做足的准备。

根据中指研究院数据，2021年上半年，宝龙地产拿地金额为121亿元，同比增幅147%；拿地面积为238万平方米，拿地成本约5084元/平方米。截至2021年12月31日，宝龙地产的在建及可用于未来开发的土地储备总建筑面积为3650万平方米。

有了充足的土储，2021年，宝龙地产虽然未完成1050亿元的销售目标，但是终归是突破了千亿规模。

与此同时，据报表显示，宝龙地产借款规模达729.58亿元，同比增长约9.6%。借款包括银行及其他借款约439.59亿元、公司债券约89.94亿元、短期融资券约3亿元，商业按揭支持证券约23.29亿万元，资产支持证券约12.76亿元及优先票据约161亿元。

其中一年内到期的借款为220.23亿元，比2020年底的206.01亿元增加了十来亿元。而宝龙地产现金及现金等价物及受限制现金250.68亿元，这其中受限制存款及现金约有56.61亿元，相当于同期现金及现金等价物约为194.72亿元，同比减少23.41%，难以完全覆盖同期一年内到期的220.23亿元短债，资金缺口将达25.51亿元。

营收保持增长 毛利率却下滑

公司2021年报显示，2021年宝龙地产实现合约销售1012.27亿元，同比增长24.1%，全年目标达成率为96.4%。营收方面，2021年宝龙地产实现收入约为人民币399.02亿元，同比增长约12.4%。

但在销售额及营业收入实现同比增长以外，其毛利率与净利润都出现不同程度的下滑。2021年宝龙地产毛利润为 125.2亿元，同比下降2.32%；毛利率为31.4%，同比下降4.7%；净利润73.36亿元，同比降幅16.78%。

与此同时，相比营收增速，宝龙地产的销售成本却增幅迅速。2021年宝龙地产销售成本为273.83亿元，同比增长20.74%，增速远高于营业收入的增速，销售成本的快速增长在一定程度上压缩了毛利及毛利率空间。对此，宝龙地产的解释是由于年内已出售及交付物业总数增加而导致成本总额同期增加。

具体来看，根据年报，2018-2020年，宝龙地产的毛利润一路走高，2020年度升至128.16亿元；三个年度对应的毛利率分别为38.5%、36.41%、36.11%，逐年下滑。

值得一提的是，据此前发布的数据显示，今年一季度，宝龙地产的业绩情况并不理想，合约销售额121.15亿元，同比减少50.8%；销售面积76.81万平方米，同比减少51.5%。

事实上，从2020年上半年“踩线一条”到当年底“红线翻绿”，业内对宝龙地产降档一直伴有质疑声音。此前《证券市场周刊》发文称，公司联营合营企业以及激增的少数股东权益为其降低表内负债贡献良多。在2021年上半年，宝龙地产的非控制性权益增长了近两成，但非控制性权益利润却下降了7.58%，两者比例悬殊太多。

据久期财经，截止2022年5月27日18:00，宝龙地产PWRLNG6.25 08/10/24美元债最新报价为26.880美分，本周共下跌8.02美分，跌幅达到了10.553%。

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