© Reuters. 魔方生活服务闯关港股IPO 近三年净利如坐“过山车”

财联社9月27日讯（记者 李洁）魔方生活服务集团日前向港交所递交招股书，成为首个赴港IPO的长租公寓企业。

招股书显示，截至2022年6月30日，魔方生活服务经营的公寓共有76190套，复合年增长率为35.2%。

2019年、2020年及2021年，魔方生活服务收入分别为9.46亿元、9.48亿元及14.71亿元，复合年增长率为24.7%；毛利分别为8.08亿元、7.86亿元及12.67亿元；归属股东净利润分别为6037万元、-2.29亿元及2.82亿元。

今年上半年，魔方生活服务净利润再次出现大幅下滑，仅为41万元。

“目前从长租公寓市场整体运营的情况来看，收益率偏低甚至长期处于非盈利状态是较为普遍的现象，长租公寓企业如果失去新鲜资金血液的输入很难保持正常运营，因此通过上市的方式加快融资并扩大市场份额是长租公寓运营方当下关注的焦点。”58安居客房产研究院首席分析师张波向财联社表示。

据悉，魔方生活服务运营租赁公寓的模式有两种，一种是直营模式，通过整租或租赁整栋楼宇的一部分，对租赁物业进行管理和运营；其次是加盟管理和第三方托管模式，以自有品牌或相关委托方的品牌管理和运营加盟公寓。

根据招股书，魔方生活服务收入来源主要是依靠直营模式。2019年、2020年、2021年及2022年上半年，其通过直营模式分别产生收入9.11亿元、9.13亿元、13.9亿元及8.1亿元，分别占总收入的96.2%、96.2%、94.5%及95.2%。

魔方生活服务方面表示，直营公寓项目一般会产生大量开业前费用及在其爬坡期产生相对低收入，因此直营模式下的成本结构可能会对运营及财务表现造成不利影响。 

在负债方面，魔方生活服务2019年、2020年、2021年流动负债净额分别为7.03亿元、13.4亿元、15.1亿元，截至2022年6月30日，流动负债净额进一步增至15.43亿元。

“我们的流动负债净额可能使我们面临一定的流动资金风险，并可能限制我们的运营灵活性，以及影响我们拓展业务的能力，我们可能需进行额外股权融资或寻求债务融资。”魔方生活服务方面称。

截至2022年6月30日，该公司拥有的现金及银行结余为6.9亿元。

魔方生活服务在招股书中表示，此次IPO募集资金将主要用于业务扩张及战略性收购；更新技术基础设施及创新公寓产品；持续销售及营销工作；营运资金及作一般企业用途。

而在魔方生活服务赴港上市之前，蛋壳公寓、青客公寓均已在美股上市，不过上市后也未能摆脱资金危机，均在2020年爆仓。

“不同于房企系和中介系的长租公寓，蛋壳作为独立发展起来的长租公寓运营商，只能通过高收低租的方式恶性扩大规模，收入难以覆盖成本，扩张的幅度越大，亏损也会随之扩大。此外叠加疫情影响，出租率大幅下行，加速其资金链断裂。 ”亿翰智库分析师表示。

魔方生活服务此次赴港上市后能否摆脱长租公寓“高进低出”模式，迎来发展机遇尚未可知。

业内人士认为，未来在政策支持下，以及需求支撑下， 整个长租公寓行业仍具备一定的发展空间。

据弗若斯特沙利文资料，中国租赁公寓行业市场规模在2021年底已大幅增至1.8万亿元，预计到2026年底将进一步扩大到2.7万亿元，复合年增长率为8.4%。同时，预计集中式长租公寓市场将更迅速地增长，从2021年的449亿元增至2026年的1252亿元，复合年增长率为22.8%。

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