毕马威：美国房地产泡沫正破裂 房价未来下跌15%算是“保守观点”

财联社11月14日讯（编辑 周子意）据媒体周一（14日）报道，毕马威（KPMG）首席经济学家Diane Swonk在接受采访时指出，美国的房地产泡沫正在破裂，明年的房价或下跌15%。

标普CoreLogic Case-Shiller全国房屋价格指数显示，在2020年3月至2022年6月期间，美国房价惊人地上涨了42%。据此前旧金山联邦储备银行的研究人员估计，至少60%的涨幅可以归因于疫情期间对“空间”需求的上升。

疫情爆发后流行的“居家办公潮”让郊区和小镇上的房子变得炙手可热。高薪工人为寻求更多的住房空间，往往选择房价较低的二线中端市场。此外，住房市场的火热也外溢到了房屋租赁市场，租金也出现高涨。

不过，目前这种需求热潮正在发生180度大转弯。抵押贷款银行协会（Mortgage Bankers Association）的数据显示，抵押贷款购买申请同比下降了41%。实际上，现在的购房申请数量比2008年金融危机时还少。

需求的迅速回落也让更多经济学家想到了房地产领域最令人担忧的词：泡沫。

Diane Swonk表示，“这是一场由疫情引发的（房地产）泡沫，办公室工作到居家办公的转变助长了这一泡沫。”

抵押贷款利率飙升戳破“泡沫”

每当美联储进入加息模式时，都会给房地产市场等对利率敏感的行业带来大麻烦。

今年以来，美国的货币紧缩政策已经使30年期固定抵押贷款的平均利率从2.98%飙升至7.1%，这严重影响了购房者的需求。

目前，有助于推动房地产繁荣的低水平抵押贷款利率已经不复存在。

本周五，全美地产经纪商协会（NAR）将公布10月的成屋销售数据，预计该数据将较9月的471万户下滑，至436万户。这也意味着该数据将从1月份近期高点（649万户）连续第九个月下降。

房价增长出现转向

目前，全美范围内的房价增长已经出现了转向。今年6月至8月，美国房价下跌了1.3%，这是自2012年以来的首次下降。

Swonk 称，“我们在居家办公上走到头了，现在它基本上已经结束了。我认为这也是房价下跌的部分原因，当地的收入并不能支撑这些房屋的价值。”

Swonk表示，“我们很容易看到两位数的大幅下滑，我认为明年房价15%的跌幅将是非常保守的。我们已经在转向了。”

房地产市场被严重“高估”

通常，定义“房地产泡沫”分三步走：首先，房地产行业的需求旺盛，在投机的推动下，投资者涌入房地产市场。其次，房价飙升，房屋价值远高于地区收入所能支撑的水平，分析机构将房地产市场定位为“高估”。最终，房地产泡沫破灭，房价下跌。

举例来说，据穆迪分析公司（Moody’s Analytics）的评估，美国凤凰城的房地产市场被“高估”了54%，这意味着凤凰城将面临更严重的房价下行风险。

穆迪分析公司预测，凤凰城的房价将从峰顶跌至谷底，跌幅将达18.7%。

08年次贷危机不会重演

如果美国房价真的出现了毕马威所预计的15%跌幅，这将仅次于2006-2012年期间27%的跌幅。

不过美联储表示，这不会是2008年次贷危机的重演。

美联储主席鲍威尔本月早些时候称，“房地产市场没有明显的金融稳定风险，在这个周期中没有看到全球金融危机前看到的那种糟糕的信贷承销，住房信贷非常谨慎。”

毕马威的Swonk也表示，“这不是次贷危机，他们（美联储）在这一点上是对的。”不过他认为，美国房地产市场的下行依旧避免不了。

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