公募REITs 再添新！首只民企仓储物流REIT获批，即将询价，亮点何在？

财联社12月27日讯（编辑 李俊）今日，上交所披露了嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“嘉实京东仓储基础设施REIT”）招募说明及其他细则。值得关注的是，嘉实京东仓储基础设施REIT刚于昨日获得证监会发行批文，据悉，这是首单民营仓储物流REITs的正式落地，也是目前仅有的第三只底层资产为仓储物流的公募REITs。本期网下询价将于周五（12 月 30 日）进行。

资料显示，嘉实京东仓储基础设施REIT底层基础设施项目包括了京东旗下位于重庆、武汉和廊坊的3个现代化仓储物流园项目。上述3处物流园区合计建筑面积35.1万平方米，物流园出租率均达到100%满租状态，租约长度为5~6年，高于行业平均水平的3年。

具体项目分别为：京东重庆电子商务基地项目（中转配送中心）一期项目（简称“重庆项目”）、京东商城亚洲1号仓储华中总部建设项目（简称“武汉项目”）、京东亚洲一号廊坊经开物流园项目（简称“廊坊项目”）。

值得一提的是，京东“亚洲一号”是国内自动化最高水平的现代化智能物流项目代表，同时，上述三大仓储项目均为我国物流仓储中稀缺的高标准物流仓储（简称“高标仓”）。

据悉，高标仓在我国尚属稀缺资产项目，从我国仓储结构分布看，其比重仅为5~10%左右，而剩下超90%均为传统仓库。

高标仓的特点在于，通过专业的选址逻辑、先进和完善的建筑结构、互联网和大数据的支持，能够实现物流规模化效应、提高拣选效率和准确性、优化仓库使用效率、降低仓储使用成本等。

该优势在消费企业、高端制造业、电商及第三方物流持续高速发展的环境下，使国内高标仓库始终处于供不应求的状态。正因底层资产的特殊性，也为嘉实京东仓储基础设施REIT增添了一定的吸引力。

另一方面，据上交所披露产品概要显示，三大仓储经营表现也较为稳定可观。具体来看，嘉实京东仓储基础设施REIT所持有的三大仓储项目近三年及一期项目总体保持盈利，年均经营性净现金流为正。同时，预计2022年7至12月可供分配金额3,418.75万元，2023年度可供分配金额7,026.29万元，2022年、2023年的净现金流分派率预计分别为4.17%（年化）、4.29%。

嘉实基金指出，仓储物流行业作为典型的实体经济，投资回报期较长，资金占用成本高，一定程度上限制了仓储物流行业的发展。通过积极发挥公募REITs的直接融资作用，能够有效盘活存量仓储物流资产，形成投资良性循环，并吸引更专业的市场机构参与运营管理，有机会进一步提高仓储物流基础设施的投资建设水平，强化资本市场服务实体经济的质效。

预计本次获批的嘉实京东仓储基础设施REIT将有望盘活约35万平方米的仓储物流资产，为仓储物流行业带来增量投资资金，促进行业高质量发展。另外，有市场人士认为，民企REITs项目的成功落地，既有利于增强民间投资信心、激发民间投资活力，也有利于切实解决民间资本参与基建项目投资的现实困难，是贯彻落实中央经济工作会议精神，始终坚持“两个毫不动摇”决心的重要体现。

据批文显示，本基金合同期限为46年，募集份额为 5 亿份，战略配售初始发售份额为 3.5 亿份，占本次基金份额发售总量的 70%。其中，原始权益人或其同一控制下的关联方拟认购数量为 1.7 亿份，占基金份额发售总量的 34%；符合中国证监会及上交所投资者适当性规定的其他专业机构战略投资者承诺认购数量为 1.8 亿份，占基金份额发售 总量的 36%。

此外，本基金网下初始发售份额为1.05亿份，占扣除战略配售初始发售份额数量后发售份额的70%， 占发售份额总数的比例为 21%；公众初始发售份额为 0.45 亿份，占扣除战略配售初始发售数量后发售份额的 30%，占 发售份额总数的比例为 9%。

据上交所今日发布的发售时间安排，本次发售的网下询价将于2022年12月30日9:00-15:00进行。 本次网下询价的询价区间为：3.243 元/份-3.735 元/份。

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