© Reuters. 业绩会实录 | 华润置地(01109)：上半年计划供货1154亿 房地产市场整体将呈分化和平稳复苏趋势
智通财经APP获悉，3月29日，华润置地(01109)举行2022年度业绩发布会。华润置地提到，从新增供货的节奏来看，公司上半年的计划供货1154亿，下半年计划供货1655亿。管理层指出，今年春节以来全国房地产市场回暖明显，从50个重点城市来看，来访量和成交量平均都比春节前增长了40%以上，而且项目案场也能明显感受到客户的购房意愿提升，成交周期缩短。
据华润置地2022年财报，公司综合营业额为人民币2070.6亿元，扣除投资物业重估增值后的核心股东应占溢利270.0亿元，同比增长1.5%;公司拥有人应占溢利约280.92亿元。
截至2022年12月31日，该集团锁定已签未结算开发物业营业额人民币2493亿元，有待陆续结算。其中，人民币1632亿元将于2023年结算。
2022年，该集团以总地价人民币1442.3亿元(权益地价人民币1102.0亿元)增持了71宗优质土地储备，新增土地总计容建筑面积达1095万平方米。截至2022年12月31日，该集团总土地储备面积为6478万平方米。
关于对经济长期是否看好，华润置地称，过去两三年虽受疫情的影响，但也看到了全方位立体化的各种刺激经济政策，尤其在房地产行业也收到一些非常好的市场上的正向积极反应，这些都是经济长期看好的基础和基本面。基于此，公司对经济长期看好是充满这个信心的，公司也会顺应经济向好的这种大趋势，来做好战略端的管理和战略执行端的落地。
据介绍，公司1-2月份的签约额同比是2022年的两倍以上，虽然3月份到访和成交略有下滑，但是依然保持回暖趋势。从城市端来看，城市的分化比较明显，房地产回暖主要表现在一二线的热点城市，其他二线城市还处于止跌的平缓复苏阶段。
目前，大部分三四线城市反弹迹象不明显，华润置地判断今年的市场仍然面临不小的压力，未来可能还会出现波动，市场整体将呈现分化和平稳复苏的趋势。
以下为智通财经APP整理的华润置地业绩会问答实录：
问：公司在投资物业方面持续加仓获得了可观的利润回报，这种布局是基于什么考量？是否说明我们对当前经济长期向好趋势有充足的信心？
答：从两个方面来看，一个是外部因素，过去两年到三年的时间，中国的房地产行业进行了一个深度调整，所以经过三年的深度调整，当下中国的房地产市场确实也是发生了非常深刻的格局性变化，房地产的长效机制正在构建，然后新旧模式的转换正在形成。变化比较明显是向新旧模式转换，向新模式方向转换的变化。内部环境因素的考量，主要是基于外部环境变化的前提之下，华润置地主要是从战略考量。
同样基于外部环境的变化，华润置地早在19年20年就在检讨和思考。一方面检讨我们十三五的战略，另外一方面谋划我们十四五的整体的战略布局。所以说十四五战略是在十三五高质量发展的基础之上，做了一个更加精准和比较有格局性的战略规划。
而且过去这两年多时间，华润置地在战略执行方面是非常坚定。战略规划来讲，对于华润置地近两年，尤其去年，我们取得良好的业绩，完成了比较好的战略布局，还起到了非常明确的指导作用。
就十四五的战略规划还是继续坚持了城市投资开发运营商的战略定位，以片区统筹开发这个模式为核心支撑，做好3+1一体化的业务模式。
所以从战略考量角度来讲，一个是战略定位，就是城市投资开发运营商，华润置地不是一个简单的地产开发商，他更是综合性的，从投资开发、建设及运营全方位一体化的战略定位。
战略定位之下，它有三个主航道业务，加上一个生态圈要素业务，主航道业务简单来讲，第一就是开发销售情境，就是我们所说的传统房地产，这条线的业务我们定义为华润置地业绩增长的发动机，从2022年实际的战略执行情况来看，22年我们实现了签约额3013亿，行业排名第四。
未来就开发销售的云业务，要做到全价值链最好无短板，要聚焦提升周转效率和管理效率，以此来提升我们的整体开发业务的回报水平，来保证开发业务在未来可形成长期可持续的有质量规模增长。
第二条主航道业务是经营性不动产业务，我们定义是华润置地业绩增长的稳定性。22年经营性不动产业务实现了租金收入193亿，这是含大概20多亿的减租，实际上我们去年实现的净收入193亿，刨掉减租之后大概170多亿。经营性不动产业务也确实是给华润置地创造了长期稳定可持续的现金流。
第三条主航道业务就是轻资产管理业务，这条线业务定义是华润置地业绩贡献的强劲增长性。从22年的实现业绩情况来看，22年轻资产管理业务主要是万象生活，实现了120亿的租金收入和营业收入，还有22亿的核心净利润，同比增长了30%。可以说22年基本实现了轻资产管理业务作为华润置地业绩贡献了强劲增长性的角色定位。未来轻资产管理业务要持续提升业务规模，聚焦提升营业收入和利润的增速，来推动净资产管理业务高质量发展。
从外部环境变化，内部战略定位和战略执行这几个方面，我们来做整体的业务的铺排。
关于对经济长期是否看好，过去两三年虽受疫情的影响，但我们也看到了全方位立体化的各种刺激经济政策，尤其在房地产行业也收到一些非常好的市场上的正向积极反应，这些都是经济长期看好的基础和基本面。基于此，对经济长期看好是充满这个信心的，我们也会顺应经济向好的这种大趋势，来做好华润置地的战略端的管理和战略执行端的落地。
问：公司后续毛利率是否会有所提升？
答：实际毛利率其实是有一个综合指标，就合起来看，一个是综合毛利率，按照生意模型的话，比如投资型物业的毛利，还有销售型物业的毛利，目前来看，22年的26.2%相比的话，相比21年是下降了0.8个点，未来毛利率应该差不多，综合毛利率应该会比22年高一点。目前,长期销售未来毛利率应该是保持在22%左右。
问：公司2月销售业绩提升明显，是否会影响未来销售计划的调整？展望2023年华润置地全年去化的整体情况？能否透露2023年整体销售业绩目标？
答：第一，从23年的整体的供货情况来看，实际的供货还是比较充足，大概5300亿到5400亿的总体供货，按照60%的计划，大数应该是超过3000亿的销售，我认为是可以实现的。
第二供销管理上，因为现在市场深刻变化的前提下，我认为是对房地产公司内部精细化管理提出了特别高的要求，所以我们在营销端坚持一城一策，会根据市场的情况多品做好价格管理，目的是要实现量价平衡。我们在整体经营策略上先提出一个新的核心经营目标，就是要实现有利润增长的营收和有现金流的利润。
另外关于23年的业绩指引，大方向来讲，我们是希望通过一年的努力，精细化的管理和内部管理的提升，在做好周转效率提升、管理效益提升的基础上，能够提高我们整体开发业务的回报水平，希望能够实现2023年营业额和利润的双增长，也希望签约和目标较22年能有积极的增长。
但是准确的业绩目标，目前我们没有特别去算，因为市场还是在波动和变化之中，我们只是把每个月销售管好，是希望叠加到12个月就能有好的结果。
问：今年房地产销售呈复苏趋势，华润置地认为市场回暖会持续多久？城市间的分化是否会加紧？
答：今年春节以来全国房地产市场回暖明显，从50个重点城市来看，来访量和成交量平均都比春节前增长了40%以上，而且项目案场也能明显感受到客户的购房意愿提升，成交周期缩短。
从二手房市场来看，重点城市的二手房成交量普遍比春节前翻倍。而且成交价格相对稳定，有利于改善型一手房的需求释放。公司1-2月份的签约额同比是2022年的两倍以上，虽然3月份到访和成交略有下滑，但是依然保持回暖趋势。从城市端来看，城市的分化还是比较明显，房地产回暖主要表现在一二线的热点城市，其他二线城市还处于止跌的平缓复苏阶段。
目前大部分三四线城市反弹迹象不明显，我们判断今年的市场仍然面临不小的压力，未来可能还会出现波动，市场整体将呈现分化和平稳复苏的趋势。
问：管理层对于拿地的策略，基于怎样的考量？
答：2022年地产行业确实出现这种规模下行区域分化的情况，在市场变动的阶段格局下，还是可以顺应市场分化的变化趋势。在危中有机的市场环境中，始终坚持严格的投资纪律，坚持量入为出，坚持现金安全为底线，不恐慌也不冒进，通过高频动态的策略检讨控制投资节奏。应该说把握了核心城市优质项目的机会，重点在比如去年我们在北京、成都、深圳等这些核心城市，补充了不错的优质土储，目前看来这些投资项目稳定性、安全性都比较高。同时22年获取的项目到目前为止已经有一半以上都已经兑现了开盘，基本都实现了预期的回报，对2023年公司的业绩增长起到了非常积极的支撑作用。
2023年我们也仍然会继续坚持稳健为先，动态的跟踪政策和市场的变化，灵活科学的动态调整投资策略，合理的把握投资节奏。
问：今年房地产市场开年的时候有一个小的回暖，现在又比较平静了，公司是怎么看待今年的市场趋势？公司未来会保持什么样的扩张速度？如何寻求营收和利润之间的平衡？
答：我们判断今年的市场虽然面临不确定性，还有不小的压力，未来可能还会出现波动，整体市场将呈现分化和平稳复苏的趋势。
在销售业绩这方面，公司今年的整体可售资源是5384亿，而且89%的可售资源位于市场供求关系健康的一二线高密集城市。
从新增供货的节奏来看，上半年的计划供货1154亿，下半年计划供货1655亿，公司也会通过加强供销存管理，对资源进行分类分册的精细化管理，对于优质资源会尽可能的前置供货，整体的供货节奏和质量是比较好的，基于以上的优良的战略布局和资源结构，2023年公司有信心实现业绩的同比增长。核心的经营策略方面，我们提出来要实现有利润增长的营收和有现金流的利润。
总体而言就是均衡式的发展，过去地产高歌猛进的时候，我们也是这个特点，使我们没有承担很大的存量风险。那么在地产市场出现下行的时候，我们这个策略相信也会更加有优势。
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