© Reuters. REITs市场获高调支持，证监会发声加快推动常态化发行和扩容，但两大问题亟待解决|公募REITs面面观⑫

财联社8月21日讯（编辑 杨一骏）在证监会18日发布的有关负责人就活跃资本市场、提振投资者信心答记者问中，特别提到了对债市“活跃市场、提振信心”的部署，其中REITs作为热点被显著提及。证监会表示，要加快推动REITs常态化发行和高质量扩容。今年以来，REITs市场持续下跌，缺乏增量资金是主要原因，一级市场的进一步扩容，有助于吸纳大体量长线资金账户入场。另外，当前REITs的信息披露还有完善的空间，信披的广度和深度都有待提升。

推动REITs常态化发行和高质量扩容

证监会表示，要加快推动REITs常态化发行和高质量扩容。推出REITs相关指数及REITs指数基金，优化REITs估值体系、发行询价机制，培育专业REITs投资者群体，加快推动REITs市场与香港市场互联互通。

证监会介绍称，坚持公司债、企业债、ABS和REITs协同发展，今年1-7月，交易所债券市场发行各类债券合计融资7.32万亿元，超过去年全年水平。截至7月底，共发行上市32个REITs项目，合计募集资金近1000亿元。此外，为加强债券市场对科技创新的精准支持，证监会称将重点支持高新技术和战略性新兴产业企业债券融资，支持新型基础设施以及科技创新产业园区等发行科技创新领域REITs。

近期，支持REITs的政策不断，其意义已被上升至帮助恢复消费和促进民营经济发展。7月31日，国务院办公厅转发发改委关于恢复和扩大消费措施的通知，在完善消费基础设施建设支持政策中称，支持符合条件的消费基础设施发行不动产投资信托基金（REITs）。8月1日，发改委等部门发布《关于实施促进民营经济发展近期若干举措的通知》，在促进公平准入中称，扩大基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发行规模，推动符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs，进一步扩大民间投资。

REITs市场持续低迷，缺乏增量资金是主要原因

今年以来，REITs市场持续下跌，中证REITs指数（收盘）在7月5日跌至年内最低点，相比年初下跌20.62%。尽管7月5日以来，多家基金公司公告将公募REITs纳入FOF投资范围，点燃了市场的做多情绪，但平安固收首席刘璐认为，FOF 宣告入场只是一个情绪触发剂，市场仍更主要围绕估值和基本面进行定价。

（资料来源：平安固收，财联社整理） 在分析今年以来REITs市场低迷的原因时，刘璐表示，23年初市场整体的估值不再便宜，且市场经历了2年的发展后，投资者行为同质化、缺乏增量资金等深层次的问题开始逐渐浮现，一个缺乏增量资金的市场是很难出现进一步上涨的。因此，缺乏增量资金+估值不便宜+部分主体底层资产基本面不及预期，此外部分个券的解禁增加抛压、扩募规则下存在一定的估值博弈空间（换仓拉低持仓成本），种种其他因素的叠加下，公募REITs市场加速下跌。

华泰固收首席张继强也认为，公募REITs自今年2月以来持续下跌，市场对于项目基本面的分歧较小，主要矛盾点在于流动性的匮乏。在机构投资者高度集中、行为趋同的背景下，当经济和项目基本面修复不及预期时，投资人多采取谨慎观望态度，持续下跌甚至引发部分机构触发清仓线，造成踩踏。由于流通规模较小，市场情绪低迷时，流动性进一步趋弱，今年5月和6月市场平均换手率仅为0.6%左右，显著低于22年的平均换手率1.53%，少量抛售资金就有可能带来二级市场显著的下跌，存量资金多被“套牢”，市场缺乏增量资金进入。

针对上述缺乏流动性的问题，刘璐指出，存量REITs市场规模不大、每日成交规模更小，对于动辄数十亿、上百亿的保险资金、企业年金等属性的资金来说交易的性价比相对较低。一级市场总规模进一步扩容，一定程度上也有助于为市场提供更多可交易的资产，吸纳大体量长线资金账户入场。具体来看，存量的高速、产业园等大的行业有望进一步扩容，而落地的新行业也有望进一步增加，此前监管放开的消费类基础设施、市场化租赁住房等行业，以及数据中心、文化旅游、水利等新兴大型项目也有望落地。

同时，当前REITs市场波动较大，配置型机构要承受账面上较大的浮亏压力，会计入账方式有优化空间。比如是否可以计入“长期股权投资”，对于以持有分红为目的的长期投资者是否可以试点成本法入账，对于自营资金是否可以计入“以公允价值计量且其变动计入其他综合收益”以减少对当期利润的影响等，入账方式的优化可明显提升机构的配置热情。

信息披露仍有完善空间

8月2日，上交所组织召开产业园和仓储物流REITs座谈会，充分听取已上市产业园和仓储物流REITs参与机构对于进一步促进REITs市场高质量发展、提高信息披露质量的意见和建议。同时，上交所就持续推进REITs市场生态建设、完善信息披露机制等提出工作建议。

公募REITs的信息披露也是被市场讨论较多的问题，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》规定，境内 REITs信息披露由上市前信息披露（基金合同、托管协议、招募说明书、发售公告和产品资料概要等）、定期报告和临时报告组成。

刘璐认为，REITs信息披露仍存在内容不够详细、标准不统一、频率不高等方面的不足。具体来看，一是信息披露的深度不足，定期报告对细节披露不足，对收益、亏损、经营等情况缺乏深度分析。二是信息披露的尺度不一，如当前部分产权类出租率披露的是期末出租率、部分为期间出租率，甚至同一家主体不同时期披露的口径也有差异。三是信息披露可以更高频，公募REITs的披露频率为类似公募基金的季度披露，但由于公募REITs锚定的是底层资产，底层资产的运营情况理论上可以做到更高频率的披露，也有助于稳定投资者预期。

中信FICC首席明明指出，7月以来，部分公募REITs积极召开业绩说明会、组织投资者开放日活动、披露月度运营数据等，有助于提升信披的广度与深度。二季报发布以后，多只REITs的基金管理人、原始权益人和运营管理机构联合召开业绩说明会，展开与投资者进一步的沟通交流。除线上的业绩说明会外，二季报披露后，华夏和达高科REIT和中航首钢绿能REIT组织了线下的投资者开放日活动，邀请投资者对底层资产进行现场调研。7月29日，平安广州广河REIT和华夏越秀高速REIT均披露底层资产2023年6月主要运营数据。值得注意的是，此次披露的高速公路运营数据实现了口径统一，有助于投资者进行同类资产的横向比较，这或是未来公募REITs信披制度完善的方向之一。

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