调查|武汉“最大烂尾楼群”遭流拍 停工13年命运多舛 提供者 财联社

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调查|武汉“最大烂尾楼群”遭流拍 停工13年命运多舛 © Reuters. 调查|武汉“最大烂尾楼群”遭流拍 停工13年命运多舛

财联社8月26日讯(记者 王海春)有着“武汉最大烂尾楼群”之称的长江锦苑项目,计划通过拍卖方式重获新生。然而,这一历经坎坷的项目首次拍卖并不顺利,以流拍告终。

因强制清算,该项目于8月24日在京东拍卖开拍,竞价周期1天。本次拍卖围观人数超过5800人,但竞价周期内无一人报名参加竞买。

上述项目位于武汉市江夏区红旗村,由武汉天道置业有限公司开发,本次拍卖主要资产为该公司3宗土地及地上建筑物和苗木。

京东拍卖信息显示,这3宗土地及在建工程评估价为24.48亿元,苗木评估价约469万元。该标的物此次起拍价24.53亿元,保证金13亿元,拍卖增价幅度为500万元。

“烂尾时间太久了,与此项目相关的单位、债权人等,希望通过拍卖等方式尽早予以解决。”该项目清算组一位律师透露。

武汉市江夏区法院相关人士告诉记者,后续预计还会重启拍卖,何时再出让以及条件设置是否会有所改变,届时以公告为准。

烂尾长达13年

本次在京东被拍卖的长江锦苑,为武汉一知名烂尾项目。

武汉一位地产分析师告诉记者,该项目之所以被当地人熟知,除烂尾时间长、规模不小,还有另一原因:项目最初的开发与中车长江有一定关系,其原计划将部分住宅用于员工安置房及其它用途。

“从已公布信息来看,该项目由天道置业为中车长江方面定制开发,类似于现在的代建模式。略有不同的是,后者会支付相应款项,但天道置业不仅仅对项目操盘,还要进行投资。”上述分析师说。

这一体量不小的项目,最早可溯源至16年前。

2006年武汉招商引资,中国南车集团在武汉市江夏区投资成立南车集团长江车辆有限公司,此后企业名称变更为中车长江车辆有限公司(以下简称“中车长江”)。

据悉,2006年8月,武汉市江夏区政府与中车长江方面签订项目投资建设协议,江夏区政府向中车长江或中车长江委托的第三方供应土地。

据裁判文书网公布的信息,2007年9月,中车长江与天道置业签订《房地产定向开发合同书》等合同,约定由天道置业为中车长江定向开发建设单身公寓、会议中心、商品住宅等。天道置业以相应价格取得土地使用权,如实际成本高于预估价格,中车长江将据实计入开发成本并调整销售价格。

在地产界,天道置业并非一家知名企业。据天眼查信息,天道置业2007年6月成立于武汉,实缴资本8000万元,公司法人刘建明,为武汉恒丰力达房地产全资子公司。

江夏区法院知情人士告诉记者,武汉大桥实业集团也曾参与到该项目中,但此后因故退出。

因开发商与外界产生经济纠纷等原因,该项目在建设过程中停摆。

“天道置业拿到项目后,其资金方面出了些问题,加之其它原因,项目建设陷入停滞状态。”该项目清算组一位律师表示。

据京东拍卖公布的信息,上述项目在建工程已停工约13年;以此倒推,该项目于2009年,即天道置业与中车长江签订定向开发合约2年多之后,项目便已停建。

此后,天道置业与中车长江在上述项目合同效力问题方面产生了纠纷。

“中车长江方面支付了款项,但项目停工后,应该是出于对项目前景的担心,因而提出确权要求;确认此前支付款项,以及对项目中已开发的部分房产拥有相应权益。”武汉一位业内人士表示。

裁判文书网信息显示,2010年6月,江夏区政府、天道置业、中车长江签订调解及建设协议,主要内容包括,天道置业将一区开发的三栋次高层(A1、D6、D7栋)所有商品房、地下车位(D6、D7两栋次高层),以1.1亿元总价款出售给中车长江。

然而,项目开发过程中,天道置业管理层又发生了变故。

据武汉市中级人民法院2016年12月公布的民事判决书,2013年11月,天道置业法人刘建明被刑事拘留,同年12月因涉嫌挪用资金罪被依法逮捕,前述协议约定的订立商品房买卖合同、权证办理等事宜未能履行。

“天道置业管理层的变故对项目开发产生不小影响,工程建设未能如约继续推进,项目烂尾。”江夏区法院知情人士说。

13亿保证金“吓跑”竞买人?

对于本次拍卖流拍,业内人士认为这与项目本身缺陷及较高的保证金有关。

“前景不明朗、开发周期长、存在较大缺陷的项目,房企现在接手意愿不强。”一家福建房企武汉公司市场部经理对记者表示。

对此,上海杜跃平律师事务所主任律师杜跃平指出,长江锦苑项目拍卖地块列出多种限制条件,意向竞买人的确容易产生顾虑,担心未来是否会面临法律、债务等方面的纠纷。

“十多年时间未能盘活,对项目的上述顾虑可能也是原因之一。不过,如项目具有较好发展前景,意向竞买人不必过度担心,可通过清算组了解项目资产负债详细情况,在完成尽职调查基础上结合项目、市场及企业自身情况做出投资可行性分析,再依此形成决策。”杜跃平在接受记者采访时说。

就项目所涉债务如何化解的问题,江夏区法院知情人士向记者回应,该项目相关债权人对退出项目表达了较为明确的意向。

“关于资产负债情况,法院及清算组前期开展了不少工作,也取得了积极成效。部分债权人明确表示,希望通过拍卖盘活项目,如竞买人接手项目,其债权在获得合理补偿后愿意退出项目。详细事项可向清算组进一步了解。”上述江夏区法院人士补充道。

除债务问题,中指研究院华中市场研究总监李国政指出,因该项目历经十几年,当时的定位、所设计产品已无法满足现在市场需求。

“如能在项目规划条件、商住比例、容积率以及增加土地使用年限等方面做出适度调整,将增加项目后期成功运营的概率,也有助于吸引投资人盘活项目。但竞买者自己逐一处理这些事项,不仅成本高且难度大,这些工作可能需要政府相关部门居中协调、支持,协助解决这些较为棘手的问题。”李国政说。

该清算组一位律师则回应,清算人愿意协助意向竞买人推动项目盘活工作,但涉及项目规划、建设方面的问题,仍需竞买人向政府相关部门了解最新政策。

还有业内人士认为,法律及债务问题的确棘手,但项目本次拍卖设置了较高的资金门槛,或为该项目无人问津一重要原因。

“该项目投资规模原本就不小,但竞拍一下就要拿出13亿元保证金,这不是笔小数目。现在房企资金不宽裕,仅保证金这一条,很多企业看到干脆选择放弃了。”前述福建房企武汉公司市场部经理说。

楼市调整致投资预期偏悲观

除项目本身存在缺陷,业内认为当前房地产市场处于下行态势,也不利于部分烂尾楼的盘活。

克而瑞武汉分析师谭尧指出,谨慎预期之下,竞买者对此类地块的位置、项目前景、资金回笼周期、利润等相关要素的考察,会提出更高的要求。

“该项目临近汤逊湖,拥有不错的景观资源,交通、配套等方面也逐步成熟。但从市场走向来看,今年武汉面临一定去化压力,企业投资热度有所下降。”谭尧表示。

多位受访专家向记者表示,以武汉当前市场走向,该项目未来面临不确定性。

亿翰智库华东区域研究总监周旋告诉记者,江夏地区商品房目前总体处于供大于求的态势,市场售价有所下降。

“江夏并非武汉最核心的区域,且江夏新房供应量不低。从价格变化来看,长江锦苑所在区域周边新房去年年底时的售价约1.4万元/平方米,现在则降至1.3万元/平方米。再者,江夏当前库存量及未来供应规模都不小,目前新房每月去化规模在7万平方米左右,销售面临一定压力。”周旋在接受记者采访时说。

长江锦苑周边二手房市场也处于波动期。据亿翰智库监测数据,该项目周边普通商品住宅二手房均价在1.2万-1.35万元/平方米左右。

“长江锦苑周边的二手房,目前毛坯房的报价只有1.1万元/平方米左右。由于现在行情不太好,还有一定议价空间,实际成交价格可能会更低一些。”武汉链家房产一位中介人员说。

在李国政看来,房价如果处于上行期,各方对项目盈利有很高的预期,企业对项目投资信心足,愿意承担一定风险。但目前市场正处于深度调整阶段,市场预期相对悲观,企业的投资策略变得相当保守。

“不少房企当下的注意力,都聚焦于如何将现有项目销售变现,通过快速回笼资金以保证现金流安全,投资意愿几乎降至冰点。房企现在对一手地块投资的兴趣都不大,对一个前景不明朗、投资周期较长的项目,更没什么意向了。如此行情之下,盘活一个烂尾十几年的项目,存在不小的难度。”李国政补充道。

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