© Reuters. REITs发展提速！发改委六大举措力挺优质REITs申报，5日内迅速受理！|公募REITs面面观④

财联社4月4日讯（编辑 杨一骏）今日，国家发改委印发《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（简称《做好REITs项目申报通知》），从六方面提升REITs项目申报推荐质量和效率。此前，证监会已发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》（简称《推进REITs常态化发行通知》），提出四方面12条措施，为推进REITs常态化发行，完善了基础制度和监管安排。

两部委的发文在拓宽REITs试点项目类型、调整项目要求方面保持一致，消费类REITs的上市及优质REITs项目的申报或加速。

自2020年启动试点以来，公募REITs已经历三年平稳发展，规模接近千亿。未来，REITs或在盘活地方存量资产、降低债务负担方面承载更多。

六方面做好RIETs项目申报，扩大REITs试点范围，优化项目要求

《做好REITs项目申报通知》面向各省、自治区、直辖市发改委，及有关中央企业，要求从六个方面提高REITs项目申报推荐的质量和效率，促进基础设施REITs市场平稳健康发展：

一是认真做好项目前期培育。充分认识前期培育工作的重要性，确保申报材料真实客观，组织做好部门协调。

二是合理把握项目发行条件。支持消费基础设施建设，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。合理把握项目收益与规模，申报发行基础设施REITs的特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。

三是切实提高申报推荐效率。规范项目申报受理流程，完善中央企业申报流程，并及时开展咨询评估。中央和省级发展改革委应及时对项目申报材料进行初步审核，对基本符合条件的项目应于5个工作日内正式受理；对明显不符合发行条件或材料不完整、不齐备的不予受理，并于5个工作日内作出回复。

四是充分发挥专家和专业机构作用。项目前期培育阶段发挥专家辅导作用，评估阶段确保咨询评估机构客观公正，并督促中介机构履职尽责。

五是用好回收资金促进有效投资。严格把握回收资金用途，REITs净回收资金应主要用于在建项目、前期工作成熟的新项目，不超过30%的净回收资金可用于盘活存量资产项目，不超过10%的净回收资金可用于已上市基础设施项目的小股东退出或补充发起人（原始权益人）流动资金等。督促回收资金尽快使用，REITs购入项目完成之日起2年内，净回收资金使用率原则上应不低于75%，3年内应全部使用完毕。最后，建立回收资金使用直报制度。

六是切实加强运营管理。充分认识运营管理的重要性，注重项目运营可持续性，并加强资产运营管理指导。

兴业研究评价，发改委《做好REITs项目申报通知》与证监会《推进REITs常态化发行通知》在拓宽REITs试点项目类型、调整项目要求方面保持一致。

在拓宽试点项目方面，公募REITs试点项目范围进一步拓展至至消费基础设施领域，系商业不动产的首次公募REITs试水；除商业网点项目外，市场化住房租赁项目亦有望很快纳入公募REITs试点范围，可提前进行项目布局和储备。中信证券首席经济学家明明表示“公募REITs试点范围拓展至消费基础设施领域，将对扩大内需、提振消费起到积极作用。”

在调整项目要求方面，分类调整了特许经营权类项目和非特许经营类项目的收益率，相比此前所有项目统一适用未来3年净现金流分派率原则上不低于4%的要求更为合理。业内认为，项目收益率的微调有助于推动更多资产满足申报条件，能够保证新上市资产在收益方面的吸引力。

两部委联合发文并非首次，或加速消费类REITs上市与优质REITs申报

此次证监会、发改委就公募REITs联合发文并非首次。2020年4月，两部委联合印发《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金 (REITs) 试点相关工作的通知》 (40号文) ，对推进基础设施REITs试点提出六项基本原则和四项基本要求，这也成为我国公募REITs正式启动的标志。

2022年5月，发改委、证监会发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金 (REITs) 有关工作的通知》，保障性租赁住房正式纳入基础设施REITS底层资产，并获得政策大力支持。仅仅3个月之后，就有3只保租房REITS正式上市。

此次联合发文或加速消费基础设施领域REITs的上市以及优质REITs项目的申报。华泰固收认为，购物中心等在资产特点、合规要求等方面均与REITs表现出了较高的适配性。引入消费基础设施REITs使多方获益，既能盘活存量资产，也可改善公募REITs供不应求的现状，并为投资者提供资产配置的新选择。在促进消费、经济修复的背景下，消费基础设施REITs或将拥有较好的收益率表现和估值表现，在我国发展前景可期。

试点三年走到十字路口，REITs未来承载化债重任

北大光华管理学院发布《中国基础设施REITs创新发展研究》曾测算，中国基础设施存量规模超过100万亿元，若仅将1%进行证券化，即可撑起一个万亿规模的基础设施REITs市场。

证监会相关负责人评价，自2020年4月基础设施REITs试点启动以来，各项工作平稳有序推进，市场认可度较高，运行总体平稳，达到预期目标。截至2023年3月末，我国已累计发行上市27只公募REITs产品，募集资金总额达908.92亿元，资产类型涵盖生态保护、能源、交通、园区、仓储物流、保障性租赁住房等六大类。

业内专家认为，公募基础REITs的发行现在还处于起步阶段，整体发行规模并不高，未来应进一步深化改革，以提升发行规模。改革措施包括，依法依规理顺产权关系，进一步完善国有资产产权界定；有效提高项目收益水平，完善公共服务和公共产品价格动态调整机制；完善各环节征税细节，对项目全流程进行统筹规划，避免重复征收，减轻税费负担等。

同时，基础设施REITs对盘活地方存量资产、降低债务负担起到了重要作用。对于地方政府债务率较高和公益性基础设施存量较多的地区，专家指出，未来可给予当地基础设施REITs适当的政策倾斜，给予更大力度的税收优惠，引导更多基础设施REITs项目落地。

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