美国地产观察：商业地产债跌跌不休 大空头看空住宅市场

财联社4月7日讯（编辑 史正丞）在美联储暴力加息的背景下，硅谷银行在短短几天内走完了从暴雷到破产的全流程。即便眼下银行业危机呈现逐步平息的迹象，投资者对容易受高利率环境影响的行业依然心有余悸，疫情期间持续大涨的美国楼市就是其中之一。

稍稍有一些复杂的是，眼下美国的商业和住宅市场，还存在着不同的隐忧。

CMBS收益率迫近10%

根据一项ICE美银指数显示，信用评级为BBB（也是投资级别评级中最低的一档）的商业地产抵押支持债券（CMBS）与美债收益率的利差目前在9.5%左右，也是2020年初新冠疫情首轮大爆发后的高点。相较而言，今年2月底的利差为7.6%，而去年年初时也低于4%。

票面价值1美元的债券，实际的交易价格也已经从去年接近90美分跌至75美分。值得一提的是，由于商业地产贷款领域的证券化程度并不高，所以接近一半的商业地产贷款实际上由银行持有。与引发硅谷银行暴雷的债券投资浮亏一样，这些商业地产债券同样不会根据市场价格主动减值。

美国银行美国CMBS策略主管阿兰·陶德表示，对于银行而言，其实并不会清楚地知道商业地产领域发生了什么。所以CMBS可以被视为实时反映商业地产信贷风险的参考。在次贷危机爆发前，CMBS的利差飙升为后续商业地产违约潮提供了有用的前瞻信号。

需要说明的是，目前商业地产房东的违约率（3%）大概仍为两年前的一半。不过华尔街眼下也已经达成共识，在可预见的未来，包括商业地产在内的所有贷款违约率都将处于持续上升的轨道中。

商业地产还有自己独特的利空。根据房地产服务公司CBRE的统计，2022年底城市中心区域的办公室空置率达到17.6%，较两年前的13.8%显著高了一个台阶。

高额的融资成本也会增加商业地产公司的发债难度。资管公司詹纳斯·亨德森的美国证券化产品主管John Kerschner预期，未来数年内大约有10%-20%的办公楼最终会交给债主抵债。因此拥有办公楼敞口的商业地产债券，还有进一步下跌的空间。

“大空头”看空住宅市场的理由有点偏门

圣路易斯联储的平均住宅销售价格数据显示，美国平均住宅价格在疫情三年里从37万美元飙涨至54万美元，从去年三季度开始呈现回落的态势。按照最普遍的逻辑，按揭利率快速走高，本身也会抑制购房需求。然而要想引发恐慌性的危机，多少需要一点“黑天鹅”因素。

（来源：圣路易斯联储） 作为电影《大空头》中成功做空市场的私募基金经理原型，DeltaTerra创始人大卫·布特本周在接受媒体采访时提到，他们的研究显示，美国大约有20%的住房存在因潜在洪灾风险而错误定价的可能性。基于一些高频数据的观察表明，存在这些风险隐患的房屋价值更有可能向下发展。

根据研究，目前近1500万美国住宅面临着每年1%的洪灾风险，随着洪水的频率和严重性日趋增强，2050年这一概率可能会上升至11%。

布特强调，但你买房时，最重要的考虑因素之一就是维护房子的成本。在人们充分了解气候变化对房产价值的影响究竟有多大之前，大家每一天其实都是在制造新的问题。

美国地产观察：商业地产债跌跌不休 大空头看空住宅市场