© Reuters. 年内发行仅300余亿，房企被银行频繁召集座谈，民营地产债投资机会隐现？   USD/CNY +0.04% 从投资组合添加/删除 添加至自选组合 添加头寸

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财联社11月30日讯（编辑 李响）近期，各家银行频繁召集房企代表举行座谈会，就房企项目销售周期和金融支持的匹配、贷款置换、银行保函下支取预售资金等内容进行交流。尽管目前各家银行仅是召集房企进行沟通，尚未落实到操作环节，不过据相关媒体报道，银行正在研究如何落实，但具体怎么操作还不清楚，底线是房地产风险不能外流到其他领域。

据评级机构统计，截至11月27日，2023年民营房企境内债券发行金额仅329.88亿元，与规模庞大的债务规模相比相去甚远。随着“三个不低于”指标在交通银行、建设银行、浙商银行召开房企座谈会中被明确谈及，释放出积极的信号，或将有利于市场参与民营地产债超跌后的博弈机会。部分机构表示，相比“三支箭”，“三个不低于”更具有可落地性，看好民企融资端持续修复，核心领域民企债可贡献超额收益价值。

风向转变，民企地产高收益债或具备配置价值

回顾2023年民营房地产债券市场一级发行情况，去年11月的三支箭（信贷、债券、股权融资）落到融资实处的效果甚微，“一视同仁”的政策基调未能得到贯彻，在销售下滑的冲击下，民营房企融资持续弱化。

据评级机构中证鹏元统计，截至11月27日，2023年民营房企境内债券发行金额仅329.88亿元，涉及发债主体共17家，发债规模前五大地产公司分别是：美的置业累计发行46.2亿元、杭州滨江累计发行43亿元、新城控股累计发行32.66亿元、平安不动产累计发行30亿元、新希望地产累计发行28.01亿元。与房企存量债务规模相比相去很大。

从债券类型来看，中期票据发行213.7亿元，占比达到64.78%，其中由中债增担保发行的中票155.5亿元。从增信方式上来看，担保发债比例高达到53.30%。从发行节奏来看，进入9月以来，受到头部房企风险事件的波及，民营房企发债数量寥寥，仅有卓越商管（中债增担保）、新希望地产（新希望集团担保）和美的置业（无增信）成功发行中票。

不过，随着近期多部委召开的金融机构座谈会对银行提出了“三个不低于”的要求，风向有所转变。“三个不低于”具体指：各家银行自身房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速；对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速；对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。

方正证券地产团队认为，相比“三支箭”，“三个不低于”更具有可落地性。

具体而言，方正证券认为，近期交通/建设/浙商银行座谈会给予房企更细节化的融资指引，包括以“三专”和“两重”的“3+2”机制做好对公领域房企金融支持服务，其中，“三专”包括建立工作专班、创设专属审批通道、实施资产负债表改善专项计划；“两重”指将一视同仁支持不同所有制房地产企业融资和“三大工程”（保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设）作为两大重点。同时加大境内外联动和母子协同，多措并举改善企业流动性，保持信贷、债券等融资渠道稳定，积极做好“保交楼”工作。中性预测下，方正证券认为，2024年商品房销售面积同比+2.9%，开发投资额同比+3.4%。

地产债利差方面，受近期“三个不低于”和“白名单”利好推动，房地产行业利差下行快速。

据申万固收团队统计，地产债信用利差（按照债券规模加权平均的利差）较上周（11.13-11.19）下行3092BP 至2015BP，违约风险利差（较隐含AAA 级中短期票据）下行3088BP 至1986BP。

不过，从全年来看，房地产行业是今年以来唯一利差上行的产业债行业，今年以来信用利差上行536BP，违约风险利差上行562BP。

从细分项来看，地产民企债中的高收益债板块仍具备较高的投资价值。

据中信固收团队表示，对于地产民企债，从2021年到2023年，每一轮支持政策的出台后，销售增速经历边际修复与回落，但支持政策并非仅是起到提振市场信心的作用，而是切实地推动地产销售基本面的触底回升，促进行业基本面的修复，从而带动地产民企债利差的修复。

对此，中信固收首席明明表示，对于地产民企债，当前利差仍处于相对较高水平，性价比较高，可关注仍具再融资能力的民营房企超跌后的参与机会；股东实力较强的民营房企而言，可望获得股东有力支持，信用基本面更稳定，具备良好的配置价值。

年内发行仅300余亿，房企被银行频繁召集座谈，民营地产债投资机会隐现？